09.12.2025

Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerleri kiralarında kira bedeline ilişkin hükümleri düzenleyen bölümde yer alan 344. maddesinin 3. fıkrasında “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü yer almaktadır.

İlgili hüküm uyarınca kira sözleşmesinin tarafları; aralarında yapılan bir anlaşma olsun ya da olmasın kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmiş olması halinde kira bedelinin yeniden tespiti için dava açma hakkına sahiptirler. Bu dava uygulamada “kira tespit davası”, halk arasında ise “rayiç bedele çekme davası” olarak anılmaktadır.

Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir. Ülkemizdeki enflasyonist ortam gözetildiğinde uygulamada bu davanın kiracı tarafından açılması pek mümkün olmamaktadır. Yargıtay tarafından kiraya veren ile malikin farklı olması durumunda malikin de dava açma hakkına sahip olduğu belirtilmektedir.

Taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya açılan davaya diğer tüm ortakların da onay vermesi gerekmektedir. Paylı mülkiyet durumunda ise her paydaşın kendi payı için dava açabileceği kabul edilmektedir.

Kira tespit davaları beş yıldan sonraki kira dönemi için açılabilmektedir. (Örneğin; 01.08.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi için 01.08.2025 tarihinden sonraki dönem için) Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmesi halinde kira tespit davası açılabileceği kabul edilmektedir. (Örneğin; on yıllık kira sözleşmesi var ise başlangıçtan itibaren beş yıl geçmesi durumunda) Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi olması durumunda kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispat yükü davacı tarafta olacaktır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre beş yıllık süre geçmişse kira tespit davası açılabilecektir.

Kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Eğer sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, önceki cümlemizde belirttiğimiz gibi bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Yargıtay kararlarına göre, mahkeme kira bedelini tespit ederken taraflarca sunulan emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalıdır. Eğer emsal sözleşmeler sunulmamışsa, mahkeme resen bir emsal araştırması yapmalı ve bilirkişi aracılığıyla kiralanan taşınmaz ile taraf emsalleri tek tek incelenmelidir. Elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm unsurlar ayrı ayrı karşılaştırılmalıdır. Emsal kira bedellerinin uygun olup olmadığı, somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Ayrıca, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda (boş olarak) getirebileceği kira bedeli belirlenmeli ve bu belirlemeye göre hakim, kiracının önceki kiracılığı da göz önünde bulundurarak uygun kira bedelini takdir etmelidir. Uygulamada, “eskici kiracı indirimi” olarak da bilinen hakkaniyet indirimi genellikle %10–%20 arasında uygulanmaktadır.

Kira tespit davası kendine özgü bir tespit davası olup inşai davalara yakın bir benzerlik göstermektedir. Bu davaların sınırlı bir konusu vardır ve mahkemece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedeli tespit edilir. Yapılan bu tespit ile kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, mahkeme kararı ile değiştirilmiş olur. Kira tespit davalarında talep bölünemeyeceği ve ıslah yapılması söz konusu olmadığı için kira bedeli davacı tarafından tek seferde açık bir şekilde talep edilmelidir.

Kira tespit davalarında harç aylık kira farkı üzerinden alınmakta olup kanuni vekalet ücreti ise yıllık kira farkı üzerinden hesaplanmaktadır. Kira tespit davalarına dair ilamlar kesinleşmeden infaz edilememekte olup, ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti gibi kalemlerin infazı için de kararın kesinleşmesi gerekmektedir.

Kararın kesinleştiği tarihten itibaren herhangi bir ihtara gerek olmaksızın eksik ödenmiş olan kira bedelleri için temerrüt faizi işletilmeye başlayacaktır. Temerrüt faiz oranı ise kira sözleşmesi hükümlerine ve kira sözleşmesinin ticari iş olup olmamasına göre değişkenlik gösterecektir.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yerindeki mahkeme olacaktır. Tacirler ve kamu tüzel kişileri aralarında imzaladıkları kira sözleşmesinde başkaca mahkemeyi yetkili kılabilir. Kira tespit davalarında dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerektiğini de hatırlatırız.