08.04.2026

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un “tüketici sözleşmelerindeki haksız şartlar” yan başlıklı 5. maddesinde; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartları haksız şart olarak tanımlanmıştır.

Mezkur maddenin devamında haksız şartların kesin olarak hükümsüz olduğu, sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümlerinin geçerliliğini koruyacağı, sözleşme şartı önceden hazırlanmış ve standart sözleşme olması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediğinin kabul edileceği, bir standart şartın münferiden müzakere edildiği iddia ediliyorsa iddia edenin ispat yükü altında olduğu, sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olmasının sözleşmenin geri kalan kısmı açısından haksız şart hükümlerinin uygulanmasına engel olmayacağı, bir sözleşme şartının haksızlığının sözleşmenin kuruluşundaki şartlara göre belirleneceği gibi hükümler de yer almaktadır.

Kanun koyucu haksız şart uygulaması açısından bir sınırlama getirmemiş olup tüketicinin taraf olduğu ön ödemeli konut satış sözleşmeleri de dahil tüm sözleşmelerde haksız şart açısından değerlendirme yapılması gerekecektir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu sözleşmelerdir.

Fiili hayatta genellikle önceden hazırlanmış ve standart olan aynı ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri sadece birtakım bilgiler değişecek şekilde satıcılar tarafından matbu şekilde hazırlanarak noter huzuruna getirilmekte ve tüketicilerle imzalanmaktadır. Böyle durumlarda sözleşmedeki tüm hususlar hakkında tüketicilere gerekli bilgilendirmeler yapılmamakta, özellikle olası geç teslimden dolayı tüketicinin talep etme hakkı bulunan kira mahrumiyeti, cezai şart gibi konularda müzakere yapılmadan sözleşmeler imzalanmaktadır.

Satıcılar tarafından sözleşmenin resmi şekilde yapıldığı iddiasıyla sözleşmede yer alan maddelerin haksız şart kabul edilemeyeceği iddia edilse de konuya ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen kararda, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi resmi şekilde yapılsa bile yasada öngörülen koşulların varlığı halinde haksız şart maddesinin uygulanabileceği, sözleşme maddesinin müzakere edildiğinin ispat yükünün iddia edende olduğu ve haksız şart olan sözleşme hükmünün batıl olduğu ifade edilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2016 tarih ve 2016/245 E., 2016/330 K. sayılı kararı).

Kanımızca da tüketici sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmış olmasının sözleşmenin standart sözleşme olmadığı sonucunu doğurmayacağı, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine düzenlenen koşulların müzakere edildiğinin ispat yükünün satıcıda olduğu, aksi halde kanunun aradığı diğer şartların da varlığı halinde haksız şart hükümlerinin uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.